Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, ob und in welcher Form der Mieter eine Sicherheitsleistung erbringt.

1) Folgende Arten der Sicherheitsleistung werden regelmäßig vereinbart:

a) Barkaution

Hier übergibt der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag in bar oder zahlt den Betrag auf eine vom Vermieter benanntes Konto.

b) Kautionskonto

Der Mieter eröffnet unter eigenem Namen ein Konto (z.B. ein Sparkonto) bei einem Kreditinstitut seiner Wahl und lässt es mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters als Mietkautionskonto versehen.

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Insofern trifft der Mieter mit der Bank die Abrede, dass er künftig nur mit Zustimmung des Vermieters über das Bankguthaben verfügen kann. Beim Sparkonto bleibt das Kautionsguthaben formell im Vermögen des Mieters, unabhängig davon, ob der Mieter das Sparbuch selbst verwahrt oder dem Vermieter übergibt.

c) Bürgschaft

Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich eine Bank oder ein sonstiger Dritter (Bürge) gegenüber dem Vermieter für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Vermieters einzustehen.

Die Bürgschaft bedarf der Schriftform, die Original-Urkunde muss dem Gläubiger (Vermieter) ausgehändigt werden.

2) Höhe, Fälligkeit und Verzinsung der Kaution

a) Höhe:

Die Kaution darf den Betrag einer dreifachen Netto-Monatsmiete nicht überschreiten, d.h. Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen bleiben unberücksichtigt. Es gilt der zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Sicherheitsleistung gültige Mietzins.

Höhere Vereinbarungen sind teilnichtig, mehrere Sicherheiten werden zusammengerechnet. Erhöht wird die Kaution lediglich durch die Zinsen.

b) Fälligkeit:

Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheitsleistung (Barkaution, Kautionskonto, Hinterlegung) in Geldleistung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Die zweite und dritte Folgerate werden üblicherweise zusammen mit der zweiten und dritten Miete fällig.

c) Verzinsung:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss er getrennt von seinem Vermögen vornehmen, also ein Kautionskonto einrichten. Dies dient dem Schutz des Mieters.

d) Nachweis der Anlage:

Es besteht Anspruch des Mieters auf Auskunft und Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Barkaution. Bis zu diesem Nachweis durch den Vermieter hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der von ihm zu leistenden Miete.

3) Rückzahlung der Mietsicherheit

a) Fälligkeit:

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters entsteht mit der Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter. Zu diesem Zeitpunkt ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung allerdings noch nicht fällig. Fälligkeit tritt ein, wenn der Vermieter absehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

b) Abrechnung:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter deshalb zur Erteilung einer Abrechnung über die Kaution nebst aufgelaufenen Zinsen verpflichtet. Eventuelle Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt sein.

c) Abrechnungsfrist:

Eine zwingende, gesetzliche Abrechnungsfrist existiert nicht. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist die Abrechnung zu erteilen habe. Diese Frist wird in der Regel mit maximal sechs Monaten angesetzt.

d) Zurückbehaltungsrecht:

Auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters, sofern ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter für noch nicht abgerechnete Nebenkosten zu erwarten ist. Dieses Zurückbehaltungsrecht des Vermieters besteht allerdings nur in Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsbetrags auf die Nebenkosten.

Gabriele Köhler, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht