Was sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung?

Nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dafür einzustehen, dass der Mieter einen Anspruch auf Überlassung und Nutzung des Mietobjekts in mangelfreiem Zustand hat. Neben dem Erfüllungs-Anspruch auf Beseitigung des Mangels besteht das Minderungsrecht.

Voraussetzungen für eine Mietminderung:

1) Mietmangel:

Voraussetzung hierfür ist zunächst eine Vertragsverletzung des Vermieters.

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Der Begriff des Mangels ist weit auszulegen, hierzu gehören alle tatsächlichen Verhältnisse, die den Nutzungswert bzw. den Mietwert nachteilig beeinflussen. Eine Mietminderung tritt darüber hinaus dann ein, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Das ist z.B. dann der Fall, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich zugesicherten Wohnfläche abweicht.

2) Geltendmachung des Minderungsrechts:

Solange der Mangel der Mietsache vorliegt ist die Miete automatisch gemindert. Der Mieter muss sich allerdings auf sein Recht berufen, damit ihm nicht der Einwand entgegengesetzt werden kann, er habe stillschweigend die Mängel gebilligt. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Miet weiter ungekürzt gezahlt wird.

3) Ausschluss des Minderungsrechts:

Das Minderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte. Ebenso wenn der Mangel dem Mieter bei Vertragsabschluss in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hat. Ausgeschlossen ist das Minderungsrecht auch, wenn der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Der Mangel darf auch nicht unerheblich sein.

4) Berechnung der Minderungsquote:

Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung, also Schwere, Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Hierbei ist unerheblich, ob der Mieter die Wohnung überhaupt nutzt oder nutzen will.

Es wird ein prozentueller Abschlag von der Miete genommen, hierbei ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der insgesamt gezahlten Miete (Bruttomiete), einschließlich Heiz- und Nebenkosten, auszugehen. Die Höhe des prozentualen Abschlags orientiert sich an Beispielsfällen aus der Rechtsprechung. Diese stellen eine Orientierungshilfe für die Berechnung der prozentualen Mietminderung dar.

Rechtsanwältin G. Köhler

Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht