Mieter dürfen nach spätestens vier Jahren kündigen - egal was im Formularmietvertrag vereinbart wurde.

Ein nur formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre ist wegen unangemessener Mieterbenachteiligung unwirksam.

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Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ein Zeitraum von vier Jahren überschritten wird. Der Zeitraum von vier Jahren wird gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann.

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass das Mietverhältnis von beiden Seiten nicht vor Ablauf von vier Jahren gekündigt werden darf. Die Kündigung muss aber zum Ende der Vierjahresfrist möglich sein. Bei der Berechnung der Frist kommt es auf das Datum des Vertragsabschlusses an, nicht auf den Mietbeginn, denn ein Wohnungsmieter darf durch einen formularmäßigen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts nicht länger als vier Jahre an seinen Mietvertrag gebunden werden.

BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10